2026년 세제개편안, 보유세(종합부동산세) 완전정리 – 1주택자·다주택자 얼마나 달라지나.
1. 2026년 세제개편안, 왜 나왔나
정부는 2026년 8월 3일 새로운 세제개편안을 발표했습니다. 이번 개편의 핵심 키워드는 두 가지로 요약할 수 있습니다.
초고가 주택의 보유세(종합부동산세) 상향
'보유'에서 '거주'로 세제 혜택의 무게중심 이동
💡 핵심 포인트: 집을 몇 채 갖고 있는지보다 실제로 그 집에 거주하는지 여부가 세 부담을 가르는 기준이 되는 방향으로 바뀌고 있습니다.
2. 1세대 1주택자 – 실거주하면 부담 완화
가장 관심이 높은 부분은 1세대 1주택자에 대한 변화입니다.
| 구분 | 기존 | 개편안 |
| 종부세 과세 기준 | 공시가격 12억 원 초과 | 공시가격 14억 원(시가 약 20억 원) 초과 |
| 기본공제 (실거주 시) | 12억 원 | 14억 원 |
| 기본공제 (비거주 시) | 12억 원 | 9억 원 |
실거주 1주택자: 기본공제가 늘어나면서 세 부담이 줄어들 가능성이 높습니다.
비거주 1주택자: 집을 보유만 하고 실거주하지 않는 경우, 다주택자와 비슷한 수준의 공제 기준을 적용받아 부담이 커집니다.
3. 공정시장가액비율 인상 – 다주택자는 더 크게
보유세 계산의 또 다른 축인 공정시장가액비율도 조정됩니다.
현행 60% → 70%로 인상
3주택 이상 보유자·조정대상지역 주택 보유자: 2028년부터 80%까지 확대
또한 기존에는 '주택 수'를 기준으로 세율을 나눴다면, 앞으로는 보유 주택의 공시가격을 합산한 금액을 기준으로 세율 체계를 일원화하는 방향으로 바뀝니다. 다주택자의 경우 공시가격 합계액이 9억 원(시가 약 13억 원)을 넘으면 과세 대상이 되며, 기본공제 9억 원 중 4억 원만 기본적으로 적용되고 나머지 5억 원은 실제 거주 중인 주택의 비중만큼만 인정받는 구조로 바뀝니다.
4. 실제로 얼마나 달라질까 – 계산 사례
정부가 제시한 60세, 10년 거주 1세대 1주택자 사례를 보면 감이 옵니다 (2028년 기준).
시가 20억 원 수준(공시가격 15억 원): 종합부동산세 약 27.6만 원 → 약 10.8만 원 (보유세 합계 370.5만 원 → 353.7만 원)
시가 30억 원 수준(공시가격 20억 원): 종합부동산세 약 91.0만 원 → 약 76.0만 원 (보유세 합계 573.4만 원 → 558.4만 원)
📌 요약하자면: 기본공제 상향 효과가 공정시장가액비율 인상 효과를 상쇄하면서, 실거주 중저가 1주택자는 오히려 부담이 줄어드는 결과가 나옵니다. 다만 시가 32억 원을 초과하는 초고가 주택이나 비거주·다주택 주택은 다른 흐름을 보일 수 있습니다.
5. 양도소득세 쪽 변화도 함께 체크
보유세 외에 양도세 관련 개편 내용도 함께 알아두면 좋습니다.
장기보유특별공제를 거주기간 중심의 '장기거주 소득공제'로 개편
10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1주택자는 기본공제를 연 2,500만 원으로 확대
다주택자의 조정대상지역 주택 양도세 중과는 2027~2028년 한시적으로 완화
요건을 충족한 65세 이상 1주택자가 비수도권으로 이주하면 양도세 감면 적용
6. 아직 확정된 내용이 아닙니다
이번 내용은 2026년 8월 3일 발표된 정부의 세제개편안이며, 실제 법 개정을 위해서는 정기국회 심의·의결을 거쳐야 확정됩니다. 국회 논의 과정에서 세율, 한도, 시행 시기가 달라지거나 항목 자체가 수정·삭제될 수 있으므로, 지금 시점에서는 정부의 정책 방향을 파악하는 참고 자료로 활용하시는 것을 권합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 1주택자인데 실거주하지 않으면 어떻게 되나요?
A. 기본공제가 12억 원에서 9억 원으로 낮아져 다주택자와 유사한 기준을 적용받게 되므로 세 부담이 늘어날 수 있습니다.
Q. 이 개편안은 언제부터 시행되나요?
A. 정기국회 심의·의결을 거쳐야 확정되며, 항목별로 시행 시기가 다르게 적용될 수 있습니다(예: 3주택 이상 공정시장가액비율 80%는 2028년부터).
Q. 다주택자는 무조건 세금이 늘어나나요?
A. 공시가격 합산 기준과 실거주 비율에 따라 달라지므로, 보유 주택 수뿐 아니라 실거주 여부를 함께 따져봐야 합니다.
※ 이 글은 2026년 8월 3일 발표된 정부의 세제개편안을 기준으로 작성되었으며, 국회 심의 과정에서 내용이 변경될 수 있습니다. 정확한 세액은 세무 전문가와 상담하시길 권장합니다.
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