규민의 정보 인사이트

  1. 들어가며: 공사비 상승, 왜 우리 집 분담금으로 직격탄이 될까? 최근 몇 년 사이 건설 원자재 가격과 인건비가 폭등하면서 전국 정비사업 현장마다 '공사비 증액'을 둘러싼 시공사와 조합 간의 갈등이 끊이지 않고 있습니다. 뉴스에서 수백억 원 대의 공사비 인상안이 통과되었다는 소식을 접할 때마다, '설마 내 집 마련이나 재개발 투자 구역도 이렇게 될까?' 걱정하시는 분들이 많을 겁니다. 저 역시 실무 현장에서 수많은 프로젝트의 견적과 계약서를 검토해 보면서, 초보 투자자들이나 조합원들이 가장 간과하기 쉬운 부분이 바로 이 '공사비 리스크'라는 것을 뼈저리게 느꼈습니다. 단순히 시공사가 부르는 대로 따라가거나 “나중에 알아서 잘 되겠지” 하고 방심했다가는, 입주 시점에 예상치 못한 수천만 원에서 수억 원의 추가 분담금 폭탄을 맞고 낭패를 보기 십상입니다. 2. 내가 겪은 현장 시행착오: "처음 계약금만 믿었다가 낭패 본 순간" 몇 년 전, 비교적 사업 속도가 빠르다고 소문난 소규모 정비사업 현장을 검토할 기회가 있었습니다. 당시 조합원들은 시공사가 제시한 최초 도급 계약서의 평당 공사비가 주변 시세 대비 저렴하다며 매우 만족해했습니다. 하지만 문제는 착공 직전 단계에서 터졌습니다. 철근, 시멘트 등 주요 자재비가 급등하고 레미콘 수급이 불안정해지면서 시공사 측에서 당초 계약금액보다 무려 25% 이상 높은 공사비 증액을 요구해 온 것입니다. 문제의 본질: 최초 계약서에 ‘물가 상승률 반영 조항(물가변동 배제 특약 부재)’이 모호하게 적혀 있었던 것이 화근이었습니다. 결과: 결국 조합원들은 총회를 열어 공사비 인상을 일부 수용할 수밖에 없었고, 가구당 평균 3,000만 원 이상의 추가 분담금이 발생하면서 일부 현금청산자까지 속출했습니다. 이 경험을 통해 깨달은 점은 명확합니다. 재개발·재건축 투자는 입지만 보는 것이 아니라, 시공사와 맺는 ‘계약서의 독소 조항’과 ‘공사비 변동 리스크 관리 능력’...

2026년 서울 부동산 시장을 바라보면서 가장 많이 듣는 질문 중 하나가 있습니다. “올해 서울 집값은 오를까, 내릴까?” 저도 부동산에 관심을 갖기 시작했을 때는 집값의 상승과 하락만 바라봤습니다. 하지만 여러 지역의 부동산과 재개발 사업을 꾸준히 살펴보면서 생각이 조금 달라졌습니다. 부동산은 단순히 가격만 보는 것보다 공급, 교통, 정비사업, 금리, 실제 수요 를 함께 살펴봐야 시장의 흐름을 이해하기 쉽다는 것을 알게 됐습니다. 오늘은 제가 서울 부동산을 살펴보면서 중요하다고 느낀 2026년 서울 부동산 전망의 핵심 포인트 5가지 를 정리해 보겠습니다. 1. 서울 부동산은 공급을 먼저 봐야 합니다 서울은 신규 택지를 대규모로 확보하기 어려운 도시입니다. 그래서 앞으로 서울의 주택 공급에서 중요한 역할을 하는 것이 바로 재개발과 재건축 입니다. 정부와 서울시가 정비사업의 속도를 높이려는 이유도 여기에 있습니다. 다만 여기서 주의할 점이 있습니다. “재개발 지역으로 지정됐다”는 사실만 보고 투자해서는 안 됩니다. 정비구역 지정 여부, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분, 착공 등 사업단계를 확인해야 실제 입주까지 얼마나 시간이 걸릴지 판단할 수 있습니다. 2. 2026년 서울 집값은 지역별 차이가 커질 가능성 서울 전체 집값을 하나의 숫자로 판단하는 것은 위험합니다. 같은 서울이라도 지하철 접근성이 좋은 지역과 그렇지 않은 지역, 신축 아파트가 많은 지역과 노후주택이 많은 지역의 가격 흐름은 다르게 나타날 수 있습니다. 특히 앞으로는 교통과 생활 인프라를 갖춘 재개발 지역 에 대한 관심이 계속될 가능성이 있다고 생각합니다. 제가 부동산을 살펴보면서 느낀 것도 비슷합니다. 처음에는 “가격이 저렴한 곳”을 찾았지만, 시간이 지나면서 가격보다 왜 저렴한지, 앞으로 무엇이 달라질 수 있는지 를 먼저 확인하게 됐습니다. 3. 재개발은 사업 속도가 중요합니다 재개발 투자를 알아볼 때 가장 흔히 하는 실수는 “여기가 재개발 된대” 라는 이야기만 믿는 것입니다. 하지만 재개발...