규민의 정보 인사이트

1. 2026년 세제개편안, 왜 나왔나 정부는 2026년 8월 3일 새로운 세제개편안을 발표했습니다. 이번 개편의 핵심 키워드는 두 가지로 요약할 수 있습니다. 초고가 주택의 보유세(종합부동산세) 상향 '보유'에서 '거주'로 세제 혜택의 무게중심 이동 💡 핵심 포인트: 집을 몇 채 갖고 있는지보다 실제로 그 집에 거주하는지 여부 가 세 부담을 가르는 기준이 되는 방향으로 바뀌고 있습니다. 2. 1세대 1주택자 – 실거주하면 부담 완화 가장 관심이 높은 부분은 1세대 1주택자에 대한 변화입니다. 구분 기존 개편안 종부세 과세 기준 공시가격 12억 원 초과 공시가격 14억 원 (시가 약 20억 원) 초과 기본공제 (실거주 시) 12억 원 14억 원 기본공제 (비거주 시) 12억 원 9억 원 실거주 1주택자: 기본공제가 늘어나면서 세 부담이 줄어들 가능성 이 높습니다. 비거주 1주택자: 집을 보유만 하고 실거주하지 않는 경우, 다주택자와 비슷한 수준의 공제 기준을 적용받아 부담이 커집니다 . 3. 공정시장가액비율 인상 – 다주택자는 더 크게 보유세 계산의 또 다른 축인 공정시장가액비율도 조정됩니다. 현행 60% → 70%로 인상 3주택 이상 보유자·조정대상지역 주택 보유자: 2028년부터 80%까지 확대 또한 기존에는 '주택 수'를 기준으로 세율을 나눴다면, 앞으로는 보유 주택의 공시가격을 합산한 금액 을 기준으로 세율 체계를 일원화하는 방향으로 바뀝니다. 다주택자의 경우 공시가격 합계액이 9억 원(시가 약 13억 원)을 넘으면 과세 대상이 되며, 기본공제 9억 원 중 4억 원만 기본적으로 적용되고 나머지 5억 원은 실제 거주 중인 주택의 비중만큼만 인정 받는 구조로 바뀝니다. 4. 실제로 얼마나 달라질까 – 계산 사례 정부가 제시한 60세, 10년 거주 1세대 1주택자 사례 를 보면 감이 옵니다 (2028년 기준). 시가 20억 원 수준(공시가격 15억 원): 종합부동산세 약 27.6만 원 → 약 10.8만 원...

서울 집값과 전세가격에 대한 관심이 계속되는 가운데 2026년 부동산 시장에서 다시 주목해야 할 분야가 있습니다. 바로 서울 재개발과 주택공급 확대 정책 입니다. 특히 노후 주거지가 많은 지역에서는 정비사업을 얼마나 빠르게 추진할 수 있는지가 중요한 관심사가 되고 있습니다. 서울시는 2026년에도 신속통합기획을 활용한 재개발 사업을 확대하고 있습니다. 올해 1차 재개발 후보지 선정에서는 구로구를 포함한 6곳이 새롭게 선정됐으며, 이에 따라 서울시 신속통합기획 후보지는 총 154곳으로 늘었습니다. 1. 2026년 서울 재개발이 다시 주목받는 이유 서울의 신규 주택 공급에서 재개발·재건축은 중요한 역할을 하고 있습니다. 서울시는 주택공급 속도를 높이기 위해 정비사업 절차를 단축하고 사업성을 높이는 여러 방안을 추진하고 있습니다. 특히 신속통합기획 2.0은 기존 정비사업의 긴 사업기간을 줄이는 데 초점을 맞추고 있습니다. 서울시에 따르면 신속통합기획을 적용할 경우 정비사업 기간을 기존 평균 18.5년에서 약 12년 수준으로 단축하는 것을 목표로 하고 있으며, 구역지정도 2년 내 완료하는 방향을 제시하고 있습니다. 이는 재개발 지역을 바라보는 투자자들에게 상당히 중요한 변화입니다. 단순히 ‘재개발 예정지역’이라는 이유만으로 판단하기보다 실제 사업 진행 속도와 주민 동의, 용적률, 사업성 등을 함께 살펴볼 필요가 있기 때문입니다. 2. 구로구 재개발도 관심 있게 볼 필요가 있다 2026년 서울 재개발에서 눈여겨볼 지역 중 하나가 구로구입니다. 서울시는 올해 1차 재개발 후보지로 구로구 개봉동 66-15번지 일대와 구로동 792-3번지 일대를 선정했습니다. 구로동 792-3번지 일대의 면적은 약 5만8천㎡이며 1종·2종·3종 일반주거지역이 혼재된 지역입니다. 구로구는 서울 서남권에서 교통과 산업단지, 생활 인프라가 함께 발전하고 있는 지역이라는 점에서도 관심을 받을 만합니다. 특히 G밸리와 가까운 지역은 직주근접 수요와 배후 주거지역이라는 측면에서 장기적인 개발 가능성을...

  2026년 서울 부동산 시장에서 다시 주목해야 할 키워드가 있습니다. 바로 ‘서울 재개발 8만5천호 신속착공’​ 입니다. 서울시는 2026년부터 2028년까지 3년 동안 조기 착공이 가능한 85개 정비사업 구역, 약 8만5천호​ 를 핵심공급 전략사업으로 선정하고 사업 속도를 높이겠다고 밝혔습니다. 서울시는 253개 정비사업 구역의 공정표를 점검한 뒤 3년 내 착공 가능성이 높은 사업장을 추려 관리하기로 했습니다. 단순히 공급 물량을 늘리는 것보다 중요한 것은 이미 진행 중인 재개발·재건축 사업을 얼마나 빠르게 착공까지 연결하느냐 입니다. 그렇다면 투자자 입장에서는 어떤 점을 봐야 할까요? 1. 서울 재개발 8만5천호, 무엇이 달라졌나? 서울시는 기존 목표보다 6천호를 추가해 8만5천호 규모를 확보했습니다. 또 올해 착공 물량 목표도 기존 2만3천호에서 3만호로 상향 했습니다. 특히 85개 구역 가운데 62개 구역은 기존 계획보다 착공 시기를 최대 1년 앞당기는 방향으로 관리하고 있습니다. 일부 사업장은 2029년 이후 착공 예정이었지만 2028년 안에 착공할 수 있도록 일정을 앞당기는 계획도 포함됐습니다. 이 때문에 앞으로 서울 재개발을 볼 때는 단순히 ‘재개발 예정지역’이라는 이유보다 사업 단계와 착공 가능성 을 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 2. 재개발 투자에서 가장 중요한 것은 사업 속도 재개발은 일반 아파트 투자와 달리 사업기간이 길다는 특징이 있습니다. 따라서 같은 서울 재개발 지역이라도 사업 단계에 따라 투자 위험과 기대수익이 크게 달라질 수 있습니다. 특히 다음 사항을 확인해야 합니다. 확인 항목 체크할 내용 사업 단계 정비구역 지정·조합설립 사업시행인가 등 착공 일정 실제 착공 예정 시점 용적률 예상 세대수와 사업성 분담금 추가 부담 가능성 일반분양 일반분양 물량과 예상 분양가 교통 지하철·도로 등 교통환경 주변 시세 인근 신축 아파트 가격 결국 ‘재개발이냐 아니냐’보다 ‘얼마나 진행됐느냐’가 중요합니다. 3. 서울 서남권도 계속 관...