규민의 정보 인사이트

  1. 들어가며: 공사비 상승, 왜 우리 집 분담금으로 직격탄이 될까? 최근 몇 년 사이 건설 원자재 가격과 인건비가 폭등하면서 전국 정비사업 현장마다 '공사비 증액'을 둘러싼 시공사와 조합 간의 갈등이 끊이지 않고 있습니다. 뉴스에서 수백억 원 대의 공사비 인상안이 통과되었다는 소식을 접할 때마다, '설마 내 집 마련이나 재개발 투자 구역도 이렇게 될까?' 걱정하시는 분들이 많을 겁니다. 저 역시 실무 현장에서 수많은 프로젝트의 견적과 계약서를 검토해 보면서, 초보 투자자들이나 조합원들이 가장 간과하기 쉬운 부분이 바로 이 '공사비 리스크'라는 것을 뼈저리게 느꼈습니다. 단순히 시공사가 부르는 대로 따라가거나 “나중에 알아서 잘 되겠지” 하고 방심했다가는, 입주 시점에 예상치 못한 수천만 원에서 수억 원의 추가 분담금 폭탄을 맞고 낭패를 보기 십상입니다. 2. 내가 겪은 현장 시행착오: "처음 계약금만 믿었다가 낭패 본 순간" 몇 년 전, 비교적 사업 속도가 빠르다고 소문난 소규모 정비사업 현장을 검토할 기회가 있었습니다. 당시 조합원들은 시공사가 제시한 최초 도급 계약서의 평당 공사비가 주변 시세 대비 저렴하다며 매우 만족해했습니다. 하지만 문제는 착공 직전 단계에서 터졌습니다. 철근, 시멘트 등 주요 자재비가 급등하고 레미콘 수급이 불안정해지면서 시공사 측에서 당초 계약금액보다 무려 25% 이상 높은 공사비 증액을 요구해 온 것입니다. 문제의 본질: 최초 계약서에 ‘물가 상승률 반영 조항(물가변동 배제 특약 부재)’이 모호하게 적혀 있었던 것이 화근이었습니다. 결과: 결국 조합원들은 총회를 열어 공사비 인상을 일부 수용할 수밖에 없었고, 가구당 평균 3,000만 원 이상의 추가 분담금이 발생하면서 일부 현금청산자까지 속출했습니다. 이 경험을 통해 깨달은 점은 명확합니다. 재개발·재건축 투자는 입지만 보는 것이 아니라, 시공사와 맺는 ‘계약서의 독소 조항’과 ‘공사비 변동 리스크 관리 능력’...